今回はその具体例をお伝えできればと思います。

こちらの写真をご覧ください。

築古マンションの和室トイレです。
お部屋全体の改装工事を行い、トイレの修繕も行いました。

和便器から洋便器に変更して壁もキレイに仕上げました。

ですがまだ、トイレの中に入り込んでいる配管がそのままです。
キレイに塗装をするにしても職人さんへの人工と材料費で1～2万円はかかります。
自分で塗装をしようにも、ムラがでてキレイに塗れなかったり
周りを汚さないようにしっかり養生を行う必要があり、手間がかかります。

写真のように配管の塗装がパリパリに割れている場合
一度配管全体を磨いて古い塗装を剥がしとる必要があります。
そうして塗装できる状態にしてから、新しい塗料を塗っていくのです。

そこまで自分で行おうと思うと以外と大変で、時間もかかります。
そこでご提案したのが「塗る」ではなく、「貼る」作業です。

「塗る」作業で簡単に仕上げようと思うと、単調な色合いになってしまいますが
「貼る」作業であれば、安く・簡単に・オシャレにできます！

しかも、100均で！！

100均には今、使い方次第で本当に有効活用できるDIY製品が並んでいます。
ものすごく豊富に材料があるかと言えば、そういうわけではありませんが
部分的にオシャレに仕上げるだけであれば十分です。

こちらが100均の材料を使って工事をしている途中の写真です。

レンガ模様のシールを配管に巻いて貼っています。
裏面がシールになっているので簡単に貼り付けることができます。

出来上がったのがこちらの写真です。
　　　

下から順番にシールを貼っていくだけで、全く違う雰囲気になります。
ただ白く塗られた配管よりもよほど気分が良くなりませんか？
しかも材料費は1,000円以下でおさまります。
貼り方を失敗してもすぐに剥せますし、100円です。
それほど痛い出費にはならないかと思います。

このレンガ模様を選んだのももちろん理由があって
お部屋の雰囲気に合わせて選んだものです。

元々和室だったお部屋を洋室に変えてレンガ模様の壁紙をアクセント張りしています。
そのお部屋の雰囲気に合っていたので、レンガ模様のシールを配管に貼ってみました。
お部屋の雰囲気がわかった上で改めてトイレの配管を意識すると
より良い雰囲気に感じてくるのではないでしょうか！

このように全体改装で費用がかかってしまう場合
大家さんご自身でもできることをさがしてやってみることで
リフォームや原状回復工事の費用をおさえて
利回りアップにもつながってくるのではないでしょうか

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ですが日本との文化の違いなどから
どうしても外国の方に住んでもらうのに抵抗がある大家さんも
いらっしゃるのではないでしょうか。

お部屋の使い方や共用部の使い方が日本と海外とで違い
その違いにストレスを感じてしまい、日本人の入居者さんが退去してしまうのでは
ないだろうかと不安に思ってしまいますよね。
実際に日本人入居者さんと外国人入居者さんとでトラブルになるようなケースは
確かにあります。（もちろん日本人同士でもトラブルにはなります。）

まずお部屋の使い方ですが、多くの日本人は玄関で靴を脱いでお部屋を使いますが
外国の方は玄関で靴を脱ぐ習慣がない方々もいらっしゃいます。
そうすると建物の作りによっては靴音がすごく響いてしまうケースもあり
管理会社にクレームが来るような事があります。
日本のお部屋の作り方は、基本的には靴を脱いで生活する前提と言っても良いような
作りなので悪気がなくてもトラブルにつながってしまうことも・・・。

大家さんからしても外国の方が退去されるときに、お部屋の床がひどく傷ついていて
次の入居さんに住んでもらう為に、床を貼り直さなければいけなくなったりします。
そうすると大家さん側からすると痛い出費につながります。

他にはゴミの問題を多く聞きます。
日本は地域ごとにゴミの日が決まっていて、決められた日にゴミを出す習慣が
しっかり根付いていますが、外国ではそういう習慣がない国もあります。
なのでゴミ捨て場に早い段階からゴミを捨てて、猫やカラスに漁られて建物周辺が
散らかってしまうという問題が生じてしまいます。

もちろん悪気があってそういった行動をするわけではありません。
日本の習慣や文化に慣れていなかったり、知らないだけだったりするのです。

ですから入居してもらう際に、習慣やルールを学んでもらえば良いのです。

でも誰がそれを教えるのか？
大家さん？管理会社さん？それとも同じマンションに住む入居者さん？
それぞれ努力しているところはあるでしょう。
しかし中々解決には至っていない場合が多いようです。

そんな中、ある保証会社が入居前にしっかり外国の方々の教育を行い
その外国の方の保証をする契約を行っています。
もし入居後にクレームになったとしても、そのクレームに対応して外国人入居者さんに
注意や再教育を行ってくれます。
また、なんと10ヵ国語以上に対応できるように複数の言語を話せるスタッフが
何名もそろっています。

ここまでしっかり対応してくれるのであれば
外国人の方々に入居してもらうのは、空室が増えていく中でも
強みになっていくのではないでしょうか。

空室が目立ってきたという大家さんは
今後外国人の方々に住んでもらうのも1つの方法だと思います。

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しかし実際には不動産投資の種類もたくさんあります。
身近な例でいうと一軒家を貸し出す「戸建投資」や土地をそのまま貸し出す
「土地投資」など。

また不動産に精通している方であれば、将来の土地の値上がりを期待して
価格が安い時に土地を買って持っておくような投資手段があったり
更に発展していくと、まだ未開発の土地を自分たちで開発を行って
自分たちで価値を上がてしまうやり方もあります。

海外とのつながりがあるような方であれば、海外のアパートやマンション、土地などに
投資をする方もいます。

その他にもホテルへの投資だったり、複数人で行う投資のやり方だったりと
掘り下げていけばまだまだたくさんあります。

今回は「戸建投資」を取り上げていきたいと思います。

〇戸建投資〇
戸建投資は簡単です。
何ならアパートやマンションなどの集合住宅の大家さんになるよりも
ずっと簡単です。

現在ご自身で所有する戸建に住んでいらっしゃる方であれば
今住んでいらっしゃる家を引っ越して別のところに住んで
今まで住んでいたところを別の誰かに貸せば、それだけでもう大家さんです。
とっても簡単ですね。

「でも管理とかよくわからないし・・・」と思われるかもしれませんが
実は戸建の場合、アパートやマンションよりも管理がずっと楽なんです。
アパートやマンションであれば共用部という、皆で使っている部分などがあります。

この皆で使っている部分は基本的に大家さんがお掃除をしたり、電球を変えたり
壊れている場所を直したりする必要があります。
そうすると手間が増えてしまいますね。手間がでてくると管理しきれなくなって
管理会社さんに依頼して管理をしてもらいますが、お金がかかってきてしまいます。

しかし戸建場合、この共有部分が存在しません。
入居者さんは1家族だけなので、共用部の管理がなくなるのです。
契約にもよりますが、入居してくれる方がお庭のお手入れやら家の管理をしてくれる
ことになるのです。
そうなると、管理会社さんも特に必要なく、簡単に大家業を行えます。
もしトラブルがあったとしても、今まで自分が住んでてご自身で管理していた家ですから
自分自身でも対応できてしまうのではないでしょうか。

☆具体的に☆
例えば家族でご実家に引っ越せば、新たに支払う家賃は0円。
ある程度都市部で、35年ローンで購入した駐車場付きの土地約40坪、建坪約25坪で2階建ての
ご自宅のローンの返済が毎月7万円あるとします。
このご自宅を約10万円で借りてもらえるとして
（大阪、名古屋であればこれくらいの条件で10万円程度は見込めます。）
今まで実費で支払っていたローンの返済を入居さんにしてもらいながら
なお月々3万円プラスになります。年間36万円プラスです。
ここまでの説明だと少しプラスになるんだーというレベルですが続きがあります。

戸建の持ち主の方の
毎月の給与が総支給で30万円で年間360万円
ボーナス3カ月分で90万円
合計年間総支給額450万円（総所得）だとします。

そこに住宅ローンの支払いを毎月7万円、年間84万円すると
450万円ー84万円＝366万円
ローンの支払い後は366万円が手元に残ることになります。
※税金やその他必要資金は考慮しないものとします。

この方がご実家に引っ越して、自宅を10万円で貸に出すと
年間84万円の支払いがなくなり
逆に36万円プラスになります。
ですから450万円＋36万円＝486万円が手元に残ります。

どうでしょう？
自宅を貸に出した時は486万円が手元にあり
貸に出さない時は366万円しか手元にありません。

486万円ー366万円＝120万円

120万円もプラスになるのです。

当たり前の事なんですが、こうして具体的に数字にしてみないと
以外と気付きにくいことで、気づくとこの差は大きいですよね。

年間36万円得をしているわけではなく
実際には120万円分プラスになっていて
しかも最終的にはローンがなくなった自宅が資産としてのこります！

もちろんこれは極端な例ですが
戸建投資というものは意外と簡単にできて、利益を生みやすいものなんだと
分かってもらえるはずです。

これを応用して、中古住宅を購入して貸し出すなどをすれば
簡単に「戸建投資」を行うことができます。

近年は人口減少と空き家問題が深刻化していることもあり
新築ではなく、中古住宅を上手に活用していくことで
個人の利益だけではなく、社会問題にも取り組むことが可能なのではないでしょうか。

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そんなAmazonを私は最近仕事で頻繁に活用しています。
それもリフォームや原状回復工事といったいわゆる建設系の仕事で活用しているのです。

理由は・・・
とにかく安くて早い！

建築資材が安いんです！
普通リフォームや原状回復工事などで使う資材は
メーカーから直接購入したり、卸業者さんから購入したり
あるいはホームセンターで購入するのが普通です。

やはり建築に関わる部品や材料などは目で現物をしっかり確かめてから仕入れないと
不良品である可能性もあり不安です。
もしくは信頼のおけるメーカーや卸業者さんから直接仕入れればトラブルになりにくかったり
トラブルが起きても解決しやすいので安心して材料の発注をできます。

一方でネットで部品や材料を購入するというのは
期日までに物が届くのかという不安や
その部品が破損していた場合などの責任の所在がはっきりしない為
トラブルになりやすかったです。
私の周りにいる業者さんで部品や材料をネットで購入してみた結果散々なトラブルに
巻き込まれて、それがトラウマでネット購入は一切しないという業者さんは珍しくありません。

ですが最近のネットショップはすごくクオリティーが高く安心して建築材料などを購入できます。
Amazonや楽天、その他建築材料を扱うネットショップは数多くあり
安さだけでなく、品質もどんどん向上しているため
数年前のネットショップ環境とは全く違います。

特にAmazonは浴室やトイレ、キッチン関係の大型の商品であったとしても
翌日に届けてくれる場合も多く、しかも商品に破損などがあった場合でも
商品をすぐに取り換えてくれるので安心して購入できます。

更に近年はインターネットの普及により、誰でも様々な情報を入手できることもあり
業者間の競争が過熱化され、リフォームや原状回復工事の金額が全体的に下がってきています。
その為リフォームや原状回復業者はとにかくたくさん仕事を取ってきたり
工事にかかるコストを下げたりして戦う必要があります。

Amazonで物を仕入れることによって今までよりも安く仕入れができるようになり
それによって工事代金が下がっている現代でも十分に戦うことができます。

もちろんAmazonだけでなく、商品によってはAmazonよりも安く仕入れることができる
ネットショップもあります。

工事を行う業者さんはどんどんネットショップを利用していったほうが良いでしょうし
大家さんも今までは中々仕入れることができなかった商品を
ご自身でネットで購入することができますので
DIYを行うことで、より安く工事をすませることができるでしょう。

時代は益々インターネット時代へと突入しています！

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この為通常であれば2週間程度で保険の承認などが決定するところが
1カ月半以上もの時間がかかりました。

それだけの被害がでてしまったということは大変残念なことです。
ですがそれでも、被害はでたけれど火災保険の内容をしっかり把握しておらず
保険会社に問い合わせをせずに火災保険を利用していらっしゃらない方々が
多いのが現状です。

先日はある高齢のオーナー様でこのような方がいらっしゃいました。
台風で建物の一部が破損してしまい、それをオーナー様ご自身の費用で修理したと
いうのです。
なぜ火災保険で修理しなかったのかをお聞きすると
「火事の時だけの保険だと思ってた。」とおっしゃいました。
火災保険という言葉だから火事の時だけと思っていらっしゃる方も
いらっしゃるようなので改めて誤解を訂正しておきます。

火災保険は火事の時だけでなく、様々な自然災害に適用されます。
それも台風という大きな災害でなくても
何かしらの突風で物が飛んできて建物が破損してしまった場合なども適用されるのです。

（暴風で屋上から落下したエアコンの室外機）

どのような場合に適用されるのかというお話は
保険会社の担当者さんにしっかり聞いてみてください。
もし担当者さんからあまり良いお返事が頂けない場合は
インターネットでも適用事例などがいくらでもでてきます。
自分でも調べてみましょう。

ちなみに、以外と知らない方が多いですが
既に火災保険の請求をする前に修理をしてしまったという方でも
破損時の写真などが残っていれば、後からでも保険会社さんが対応してくれます。
もう修理してしまったからと諦めずに、問い合わせをしてみましょう。

ご相談があった高齢のオーナー様も写真が残っていたので
現在保険会社さんに申請中です。
せっかく毎月保険料を支払っているのですから、使える時に使わないと
火災保険に加入している意味がなくなってしまします。
小さい被害でもまずは原状回復業者さんや保険会社さんに相談してみましょう。

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さて年末年始を気分よく過ごすために欠かせない大掃除ですが
自分でやるのは時間と労力がかかって大変という方もいらっしゃることでしょう。
しかもキッチンの油汚れや浴室の水垢などは、相当な時間がかかります。
時間をかけた割には汚れが残ってしまっていたりするものです。

そこでハウスクリーニング屋さんの登場です。

でも「ハウスクリーニング屋さんを頼むとお高いでしょ。」
その通りです。
「どこの業者を選べば良いのかわからない。」
ごもっともです。

大手のハウスクリーニング屋さんは金額でみると正直高いのではないかと感じてしまいます。
どうしても広告料などの経費が金額に加算されてしまいますので高くなってしうんですね。。。
一方で個人でハウスクリーニング屋さんを行っている業者さんは大手さんよりも安いです。

ですが、実は平均的価格帯で更に安い可能性があるのが原状回復業者なんです。

☆原状回復業者って何☆
この「原状回復業者」という業種はまだまだ一般的に広がっているとは言えない業種ですので
「一体原状回復業者って何」という方も多いかと思います。
そもそも原状回復業者というのはお部屋を以前あった状態に回復させるという業種です。
主に賃貸マンションやアパートのリフォームやハウスクリーニングを行います。

賃貸物件というのは大家業をされている方々がビジネスとしてたくさん保有しています。
大家さんも商売ですから利益を残さないといけないわけです。
ですから、一般住宅のリフォームと比べてリフォーム等の金額が安くなります。
その安さから、仕事を引き受けないリフォーム業者さんもいます。

それをあえて、とにかく安くたくさんの仕事をこなす事に特化しようとした業者。
それが原状回復業者なのです。

ですから基本的な金額対では、原状回復業者にハウスクリーニングを依頼するのが
比較的安く済むでしょう。

では安いからその分雑な仕事をするのかというと
決してそんなことはありません。
もちろん中にはそういう業者もいるかもしれませんが
多くの業者で仕事の質がそれほど大きく変わることはないと思います。

なぜかというと、賃貸物件のハウスクリーニングは元々高い質を求められます。
入居者さんが気持ちよくお部屋を使えるように、細部までキレイにすることを意識します。
更にクレームにならないように管理会社側も厳しくチェックを行います。
ですので元々の技術料が意外と高いのです。

また、ハウスクリーニング屋さんとして独立した職人さん達は
元々原状回復のハウスクリーニングで腕を磨いてきている人も多いのです。
しかも大手の看板を掲げて独立しようとする方や、独立したけど技術を学びたいという方が
原状回復のハウスクリーニングを行っている業者に修行にいったりもします。
弊社の回りでもそういう場面に出くわすことは珍しくありません。

技術的に大差がないというのはこういった理由からです。
ただ、原状回復業者の場合、とにかく動きが早い人が多いので、少し仕事が雑に見えるかもしれません。
賃貸物件のハウスクリーニングはとにかくやることが多いため、止まっている暇はありません。
とにかく動き続けて仕事を終わらせなければならないのです。
その動きが早いので、雑な感じに見受けられるかもしれませんのでそのあたりはご了承ください。

まとめていきますと
全体的に見て、技術的なところは大手も個人も原状回復業者もまっとうに行っている業者であれば
それほどかわりないと思います。
丁寧な対応等を求めるなら、プログラム教育を受けているであろう大手さん。
金額面で言うなら個人業者さんか原状回復業者。
特に安さを求めたいなら原状回復業者。
その中で、そこそこ安く、それなりにしっかり仕上げたいという方は
原状回復業者のハウスクリーニングをお試しになってはいかがでしょうか。

The post 原状回復業者が手掛けるハウスクリーニング first appeared on 名古屋・大阪の空室対策・原状回復工事と言えば「リジェ・ラウレール」.

「どこも同じでしょ」というのは、実は間違いなのです。
例えばハウスクリーニングを例にとってみますと
新築物件のクリーニングは洗剤をほとんど使わず、とにかく水拭きで仕上げていきます。
それに対して原状回復のクリーニングは様々な洗剤を使います。
掃除の仕方がそもそも違うのです。
ですから新築専門でハウスクリーニングを行っている掃除屋さんが
原状回復の現場でハウスクリーニングを行うとクレームが多くなります。

クロスの場合も新築と原状回復とでは仕事が異なるため、クレームや手直しが増えます。
新築の場合は下地がボードの状態なので、パテをしてからクロスを張っていきます。
一方で原状回復は既にクロスが張られており、既存のクロスをはがせるだけはがした状態で
張っていきますので、下地がキレイなボードの状態ではないのです。
ですから新築専門のクロス職人さんが原状回復現場でクロス張替えを行うと
クロスが部分的にはがれてきたり、クロスとクロスのつなぎ目が大きく開いてきてしまって
壁に線が入った状態になってしますことがあります。
そうするとクレームになってしまします。

次に原状回復業者とリフォーム業者を比べてみましょう。
この2つは共通点も多いので技術的な差はそれほどないと思います。
ですが私が思うに、作業のスピードが違うのと単価（金額）に差があります。
原状回復業者は、とにかく現場の数をたくさんこなしてなんぼというところがありますので
安くて速いです。ただし工事後の仕上がりが、非常に繊細さを求められる現場は少し苦手です。
リフォーム屋さんはどちらかというと仕事を丁寧に行いますので、時間とお金はかかりますが
仕上がりがキレイです。
では原状回復やさんの仕上がりが汚いかというと決してそんなことはありません。
本当にきめ細かい部分ですのでぱっと見などは何ら変わりありません。
このような違いがあるのでリフォーム専門業者さんは原状回復の仕事では割に合わないと
おっしゃる方が多いです。
それぞれ長所短所があるわけですね。

ですから適材適所で業者さんを選んだ方が良いです。
今の時代インターネットで調べれば、新築が得意そうだなとか、リフォームが得意そうだなとかは
なんとなくわかると思います。

それぞれの特色まとま
・原状回復業者・・・工事スピードが速く、比較的安価に工事をお願いできる。賃貸物件向き。
・リフォーム業者・・・丁寧に仕事を行う分、価格がその分上がる。一般住宅向き
・新築業者・・・新築を建てる専門。

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実は私は以前、区分所有1ルームマンションをご紹介する大手の企業に
勤めていた経験があります。
大学を卒業したばかりで、まだ不動産投資の世界を詳しく知らなかった頃です。
大学生のころ、たまたま読んだ本の中に不動産投資の話が書かれており
「よし、不動産投資家になろう！」と思い立ち
まずは勉強の為にどこかの投資不動産会社に勤務してみようというのが始まりでした。

約3年1ルームを紹介する企業に勤め、その後自分で起業をして
リフォームやビル、アパート、マンション管理、国内不動産投資物件や
海外不動産投資物件などの仲介をしてきています。
そして現在は今までの仕事と合わせて不動産全般の不動産コンサルティングを行っています。

ちなみに起業してからは、1度も区分所有の1ルームを誰かに勧めたことはありません。
もちろん他の投資不動産物件のご紹介はしています。

このような言い方をすると、区分所有の1ルームがダメだとあからさまに言っているよう
に聞こえるかもしれませんが、決してそういうわけではありません。
ですが、投資として捉えるのであれば他にもっと良い不動産物件があるとだけ
ハッキリお伝えしておきます。

繰り返しますが、私は区分所有1ルームを紹介する会社に勤めた経験があり
なおかつ、今現在1棟物の投資不動産物件をご紹介したり、管理をさせてもらっています。
海外のいくつかの国の不動産をご紹介したこともあり、日本と一部の海外の不動産の違いまで
知っているつもりです。

では例えば、新築区分所有1ルームマンションと中古1棟物1ルームアパートは何が違うのか。
簡単に表現してみましょう。（条件が同様の場合）

・利回り　　　　→　区分所有　＜　1棟物
・資産価値　　　→　区分所有　＜　1棟物
・リスクの低さ　→　区分所有　＜　1棟物

このように表現できます。
ご存知だと思いますが念の為お伝えしておくと
＜　という記号は大きく開いている方が優れているよという意味です。

もちろん100％全ての物件でこれが当てはまるわけではありませんが
全体として、平均的に考えてです。
ではなぜこうだと言えるのか。
とても簡単です。
実際に計算をしてみれば良いだけです。
誰でも計算できます。

利回りに関しては
1年間に入ってくる家賃収入を物件価格で割って100を掛けるだけで利回り（％）がでてきます。
（1年間の家賃収入÷物件価格×100＝利回り（％））
数字が大きいほうが利回りが高く、ようするに利益を出しやすい物件です。

資産価値に関しては
知っておかなければいけないことが1つあります。
そもそも、その土地を自分だけで所有しているのかどうかです。
土地という存在は、不動産において最も価値があるものです。
日本では、基本的に建物価値は老朽化してしまえば、いつかは価値がなくなります。
しかし土地は価値がなくなりません。
多少価値が上がったり下がったりはありますが、土地に老朽化というものはありませんので
最初からある程度価値が保たれているわけです。
しかし区分所有の場合、土地の持ち分といものは存在しますが
その土地を売ることはできませんよね。
長期的に見て資産価値がどちらが保たれるかは、言ってしまえば比べるまでもないのです。
強いて数字で表すのなら、SUUMOさんのホームページやアットホームさんのホームページなどで
売り出し価格を調べて、その物件の新築当時の物件を調べて
いったい築年数はどれくらいで、いくら値下がっているのかなどを分析していくと良いでしょう。
おのずと答えが出てくると思います。
やたら高く売りに出している物件もありますので
実際にいくらで売買が成立するのかが重要です。

リスクの高さに関しては
利回り、資産価値の高さが1棟物の方が優れているわけですから
基本的には1棟物の方がリスクは低くなります。
もちろん例外物件もありますが、あくまでも平均的にです。
ですがもちろんリスクはこれだけではありません。
実際に入居者さんがお部屋を借りてくれて、家賃が入ってこなければいけませんし
入居してくれていた人が退去した際に発生する、お部屋の原状回復工事や
大規模修繕でかかってくる費用なども考えなければなりません。
この他にも税金やローンの金利分の支払い、入居さんが入れ替わるときに発生する
賃貸会社への支払い費用などなど。多くの費用が実際には必要になってくるのです。
不動産投資をする際、本来はここまで計算して持つ必要があります。
ところが実際に持つ際は、気持ちが先行してしまってここまで計算をせずに持ってしまう人が
多いです。特に新築の区分所有1ルームを持つ方はその傾向が強いです。
一般的な不動産会社はここまで責任をもって計算はしてくれません。
でてくる数字はだいたいの表面利回りくらいです。
中には親切にシミュレーションを出してくれるところもありますが
それでも本当にその通りにいくのかどうか自分なりに再度計算をしてみることをお勧めします。
全てが計算通りにはいきませんが、ある程度の計算をして物件比較をすることが大切です。
そうして複数の物件を比較して、最も良いと判断できる物件を持たなければいけません。
大きな金額を動かすわけですから人任せにし過ぎるのではなく
自分でということを念頭にして頂くのが良いかと思います。

このように家賃が入ってきたとしても、支払う費用も色々あります。
この支払費用を払ってもプラスで不動産経営ができなければ意味がありません。
そうすると必然的に利回りの高さが重要になります。
利回りが高い物件ほどリスクが高いというお話もありますが、全くの迷信です。
本当に利益を得ようと思ったら少しでも高い利回り物件を選んで自分自身でもしっかり
管理を行うのが1番です。
投資不動産を購入だけして、手間がかかる仕事を全て他の業者に任せていたら
当然その分の費用がかかりますので利回りが低くなるのは当然です。
なんなら利回りがマイナスになることだって普通にあります。
営業マンのお話の中で費用がでても節税になるからなどというお話もありますが
トータルの収入を下げて支払う税金を減らしているだけですので、何も得していないですよね。
しっかり利益を出していれば税金も高くなりますが、それで良いのです。
税金が高くなるということはそれだけ利益が出ているということですから。
まずはそうならなくては、節税も何もありません。
節税の為に不動産を持つ人ももちろんいますが、それはよほど利益がでており
利回りが低い物件でも十分に勝てる算段ができている前提でのお話です。
税金に関するアドバイスはその資格がある人以外はできないので細かくお話はできませんが
まずは利益をしっかり取れる物件を選ぶことが重要です。

投資として不動産を考えたときに、区分所有1ルームが今お伝えした内容に当てはまるかどうかを
考えてみてください。
利益を得る為の不動産投資としてです。

残念ながら区分所有1ルームではかなり難しいです。
土地としての価値がないので1棟物のように最低でも土地値で売れるだろうという算段も立てにくい為
中古市場ではかなり価格が下落します。
場所が良くても、だいたいの家賃相場は決まっていますし買手の需要も少ないので価格が上がりません。
その為売ったときの転売益をどうしても出しにくい。
また区分所有1ルームを新築で購入する方が多いですが、表面利回りが低いので長期的に見たときに
どうしても実質利回りをプラスに持っていくのが大変になってきます。
それは営業マンからあまり聞かされていないお部屋の改装費用や、賃貸業者に支払う費用や
次第に上がっていく修繕積立金が影響してくるからです。
こう考えていくとやはり投資としては考え辛いです。

ですが良いところもあります。
健康的な方であればローンを組む時に団体信用生命保険に加入することができます。
これはもし自分の身に何かあったときには、残ったローンが全て返済されて
ご遺族に、ローンがなくなった状態の区分所有1ルームを残してあげることができます。
ですから投資というよりも万が一の時の為の保険として考えた方が良いかもしれません。
残されたご遺族はその1ルームを安くても売ればプラスになりますし
そのまま家賃を受け取って生活の足しにすることも可能です。
強いて言うならばですが、最初から保険として購入するということであれば良いのかもしれません。

ただ、自分にもしものことがあった場合の保険は県民共済などで安く加入でき、そこそこの金額を
受取れます。それを考えると不動産を保険としてというのは、余裕があればもう1つという考えで
良い気がします。他にも今はネット保険に安く加入できますし、もしもが起こらない可能性の方が
圧倒的に高いわけです。
そもそも日本人は海外と比べて、もしものことを考え過ぎる傾向にあります。

今までのことをまとめていくと
投資として利益を得ようと思うと、利回りが高い1棟物の物件を選択したほうが良いでしょう。
立地の問題は、駅が遠くても、お部屋の数の分だけ駐車場があれば入居者さんは入ってくれますし
区分所有1ルームと違って何部屋もありますので、入居率が100％でなくても良いのです。
区分所有1ルームの購入は1部屋しかありませんので入居率0％か100％です。
入居者がいないとその分ローンの支払いを丸々負担しなければならなくなります。
1棟物は仮に4部屋あって1部屋空いても入居率75％で他の部屋がカバーをしてくれます。
そういう点でもリスクを分散できているわけです。
投資として不動産を考えるなら、やはりまずは1棟物から考えていくべきでしょう。

まだまだ書き足りないことが山ほどありますが、今回はこのへんで。
また色々お伝えしていきます。

ここまでお付き合い頂きありがとうございました。

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その中で前回はクロス張替えの裏側を少しお伝えさせて頂き
今回はハウスクリーニングの裏側についてお伝えさせて頂こうと思います。

突然ですがハウスクリーニングと聞くとどのようなイメージでしょうか？

8年ほど前、私がサラリーマンを辞めて独立したころ…
私は宅地建物取引士の資格を持ち、投資用の不動産を扱う仕事をしていたにもかかわらず
なぜか友人と2人でハウスクリーニング職人として開業しました。

当時はハッキリ言って「たかが掃除だろう。誰でもできるだろう」という
なめた気持ちでハウスクリーニングを始めました。

営業には自信があったので仕事はすぐにもらうことができました。

「さあやるぞ！」と全く未経験のまま友人と2人で
賃貸マンションの1LDKタイプのお部屋のクリーニングに望みました。

結果…

その日のうちに自宅へ戻ることはありませんでした。。。

早朝7時頃に現場に入り
その現場が終わったのは真夜中と言って良いのか、明け方と言えば良いのかわからないような時間。
疲れ果てて何時なのかも気にする余裕がなく、正確な時間は覚えていませんが
とにかく今から家に帰って少し仮眠を取ったら次の現場で同じ作業をしなければいけないのか
という絶望感ある状況だったことだけは覚えています。

1人前の職人からしたらなんてことはない、日常的な現場です。
1人で朝8時に現場に入ったら夕方5時ごろには終わるような現場を
私と友人2人で朝7時から翌日のおそらく午前3時～4時までひたすら掃除し続けました。

ただただ我々2人の知識、経験が足りませんでした。

その日私たちは
「たかが掃除という考えから、されど掃除、されど職人仕事」と、心の底から尊敬の気持ちに変わりました。

家で行うような日常的な掃除とは全く違う世界でした。
掃除をしてお金をもらうことがこんなに大変だったとは思いませんでした。
これは決して大げさではなく、実際にアパートやマンションの原状回復のハウスクリーニングを経験した
人にしかわからない大変さがあるのです。

本当に衝撃的な経験をしました。
ハウスクリーニングを始めた当初の大変さは決して忘れることはないでしょう。

知識面でいうなら
キッチンの油汚れを落とす洗剤1つにしても何十種類もあります。
ですがその洗剤をそのまま使っていては、レンジフードなどにこびりついた
頑固な油汚れは取れません。
プロの職人であればより早く仕事を終えるために
いくつかの洗剤を合成して、より強力なものを作ります。
そうしなければ仕事が終わらなくらいやることがたくさんあるのです。

また、浴室の掃除に関してはプロが使うカビ取り洗剤に
水垢を落としやすくする洗剤
鏡の鱗を取りやすくする洗剤
鏡の鱗取りの道具や
水垢を取る道具
はたまた床のこびついて落ちない汚れをとる道具などなど
浴室だけでも洗剤や道具の使い分けが色々あります。

その他トイレをピカピカにする為の洗剤や道具
錆取りの為の洗剤や道具
シールはがし、エアコンクリーニング、たばこのヤニ取り、ガラス磨き
床の剥離やワックスなどなど
その場に応じた洗剤や道具が適材適所でたくさん必要なのです。

そして何より必要なのが体力。
賃貸マンションの2LDKや3LDKのお部屋の隅から隅まで全てを掃除するのです。
しかもピカピカにです。

玄関ドアの表、裏両面から始まり、下駄箱、廊下、トイレ、お風呂、キッチン、洗面台、洗濯板
全てのドア、全ての窓ガラス、窓の枠、窓の冊子（溝など全て）、電気のプレート、エアコン
押入れ、クローゼット、ベランダ、カーテンレール、細かい部品類の浸け置き洗い
全ての部屋や廊下などの床の磨き洗い、全ての床のワックス
部屋の角や、クローゼット内の角、引出しの角、キッチンなどの棚内部の角なども
道具を使ってしっかりごみや汚れを取ります。

これら全ての作業を1人で1日で行うのです。
身体を止めることなく、常に動き続けていないと終わりません。
それもかなり効率よく動かないといけません。でないと体力が持ちませんし仕事が終わりません。

私が友人と独立して2人でも1日で終わらせることができなかったのが良い例です。
当時はまだ20歳代前半で、体力には相当自信がありました。
それでも終わらないほどに仕事量があるのです。

ですが中々この大変さが分かってもらえないのです。
私もそうでしたが、掃除くらい大したことないでしょと思われがちな職種であると感じています。
本当は厳しい仕事なのに分かってもらいにくい職業ランキングがあるとしたら
かなり良い順位に入ると思います笑

厳しいわりに賃金はというと…。
残念ながら減っていっております。
その為、年々ハウスクリーニング職人は減ってきているように感じます。

近年では本当に、職人協会を作って、職人の為の最低賃金制度みたいなものを作って
ハウスクリーニングやクロス張替えのように単価がどんどん減ってしっまて価格崩壊しているような
業種を守っていく必要があるように思います。

だいぶハウスクリーニング屋さんが大変なんだという話に偏ってしまいましたが
その大変さを理解してもらうだけでも、職人の立場からしたらありがたいものです。
それだけでも理解してくれる大家さんや管理会社さんの為に頑張ろうという気持ちになりますが
ハウスクリーニングと合わせて他の仕事を頼んでみると良いです。

ハウスクリーニング屋さんは実は器用で、クリーニング以外にも色々できる職人さんは多くいます。
一番最後に現場に入り、全ての場所をクリーニングするわけですから、お部屋の破損個所や
紛失部品、傷んでしまっている場所などなど、様々な部分のお部屋の変化に気付くことができます。

そしてそれを直したり足りない部品を補充したり、塗装を施したり、水道の手入れをしたり
実は幅広く仕事をお願いすることができるのです。
ハウスクリーニングだけでは少し稼ぎが寂しいけれど、他のちょっとした工事をついでに行うことで
しっかり稼げているハウスクリーニング職人さんも少なくないはずです。
また大家さんや管理会社さん側からすれば、ついでに仕事を頼んだ方が安くすみます。
お互いに良い状況を作ることができるわけです。

網戸の張替や、色あせてしまっている所の塗装、パッキン交換に電気取替
中には設備をいじれたり、ダイノックを張り替えることができる職人さんもいます。

単価が下がったとしても皆生き残るために、考え、工夫しています。
そのあたりを理解して頂いて、何か他の仕事を頼んでみてはいかがでしょうか？

ひょっとしたら良い結果につながるかもしれません。
是非上手にハウスクリーニング屋さんとお付き合いください。

The post 原状回復工事の裏側（ハウスクリーニング編） first appeared on 名古屋・大阪の空室対策・原状回復工事と言えば「リジェ・ラウレール」.

私自身が不動産投資に携わって10年以上
不動産の物件管理や原状回復工事（リフォーム業）を行い始めて7年以上経ちますが
原状回復業などを行う前、まだ投資物件のご紹介ばかりしていたころは
正直、不動産投資の裏側で行われている原状回復工事に、ほとんど興味がありませんでした。
しかし、あることを境に興味を持たざるを得なくなり、今では裏側を知ることこそが
不動産投資に成功する最大の鍵であると判断しております。

そこで今回はその原状回復工事の一部を知って頂けたらと思います。

まず賃貸物件の原状回復工事でとても重要な役割を占める業種として
・ハウスクリーニング
・クロス張替え
この2つが挙げられます。
他にも
・電気工事
・水回りの設備工事
・大工仕事
・冊子
・塗装
・リペア
・畳張替え
・襖張替え
などなど、たくさんの業種がありますが
最も活躍してもらう業種が、ハウスクリーニングとクロス張替えです。

ハウスクリーニングに関しては次の入居者さんに入って頂くためには必ず必要なお仕事です。
余談ですが私が友人と2人で独立したころは、まずこのハウスクリーニング屋として独立しました。
初めは、「掃除やなんて誰でもできるだろ！とにかくたくさん仕事とってきて稼ぎまくろうぜ！」と
若さと体力があれば何でもできるだろうと盛り上がっていたものです。
ところが………
されど掃除や。職人の世界の厳しさを思い知らされました。
今思えば、よくやってこれたなぁ…と切実に感じます。
この実体験を含めてハウスクリーニングに関しては別でしっかりお話しさせて頂きます（苦笑い）

今回は特にクロス張替えをピックアップしていきます。

突然ですがなぜクロス張替えをするのでしょう？

クロスを張らないとボード（下地）が丸見えで見栄えが悪くなってしまうからです。
人で例えるなら丸裸の状態です。丸裸の状態で街中を歩いていたら変質者に見られて
嫌われてしまいますね。それどころか捕まってしまいますね…。
そうならないように服を着て協調性を保ちます。
時にはよりオシャレな服を着たり、化粧などもして美しさをアピールします。

クロスというのはお部屋にとっての服のようなものなのです。
お部屋にクロスを張ってあげることにより、住みやすい空気感を作ってくれるのです。

ですから新しい入居者さんが入居してくれる時に、前の入居者の方が汚してしまったクロスが
そのままだと、当然印象が悪くなってしまいます。
クロスが汚れてしまった時は、なるべくキレイなクロスに張替えてあげることが大切です。

もちろん何年か住んで頂いた後でも、クロスがまだキレイな状態の時もあります。
この場合は無理に張替える必要はありませんし、むしろ資源を大切にするという意味でも
なるべく張替えず、部分補修やクロスクリーニングで済ませることも大切です。
その方が経費もかからずに済みます。
クロスは紙製品なので、資源となる木材を少しでも守っていくことも心掛けたいところです。

張替えが必要なお部屋であっても、大家さんからすれば当然その工事費用を抑えたいところですね。
今の時代インターネットという便利なものがありますので、色々なクロス業者さんを探すことが
可能です。
お手頃に仕事をしてくれそうなクロス屋さんを見つけて、いくつか連絡を取り、見積もりを取ってもらいましょう。
ただ、あまりにもたくさんのところに見積もりを依頼しても、今度は時間ばかり取られてしまい
お部屋の借り手さんを見つけるのが遅くなってしまい、マイナスになってしまうこともあります。

良さそうなところを3つくらいに絞り込んで、まずはお見積りを取ってもらい
そのあとで比較検討したり、交渉をして話を詰めていきましょう。
ここで気を付けないといけないのは、交渉で無理を言い過ぎると断られてしまうケースもあります。
職人さん達にも生活がありますし、見積金額にも理由があります。
そして何よりもプロであることへのプライドもあります。

金額を下げることばかりに囚われてしまうと、逆に不利益を生んでしまう事だってありますので
まずは金額の理由を聞くなどしてコミュニケーションを取ってみてください。
そうすると、金額は他のところよりも若干高めでも仕事を丁寧にしてくれる職人さんだったり
安さが売りだがその代わり丁寧にとまではいかない職人さんだったりという違いが見えてきます。

そうしてある程度目途がついたら、まずは1件現場を任せてみて
自分に合っているかどうかを判断すれば良いと思います。
色々と試していくうちに自分に合っている業者さんが分かってくるはずです。

インターネットでは気に入った業者さんが見つけられない場合は
知合いの大家さんに紹介してもらうなどして根気強く探してみましょう。

ちなみに弊社もクロス張替えを行う業者の1つです。
当然比較検討される側にあり、職人としての立場での気持ちや言い分を分かっているつもりです。
その気持ちを理解して頂くと職人さん達との関係が良くなり
困ったときなどに助けてくれたりします。
頭の片隅に入れておいて損はないと思います。

クロス職人は全体的に単価が下がっています。
この悩みはクロス屋さんだけでなく、職人さん全体的に言えることです。
価格競争が激化していたり、大手の企業に仕事が集中してしまったりで
今まで単価が下がり続けていました。
一方で材料費は高騰しているのです。
単価が下がっているのに材料費が高騰しているので、厳しい状況です。
地域によって単価にばらつきはありますが、単価崩壊している地域も珍しくありません。

更に今年の10月には材料メーカーが金額を上げることになっています。
その状況下で現在の単価ではもう無理だと言っている職人さんたちも少なくありません。
現に弊社へも職人さんからの相談が来ているくらいです。

もう1つ強いて言うならば、単価が下がり材料費が上がる中で
求められるクオリティーがどんどん上がってきているというのもあります。
限られた時間と金額の中で、より高いクオリティーを求められているというのが現状です。
もちろんそれは仕方ないことですし、その状況下でも生き抜いていかなければなりませんので
創意工夫を行い続けるだけです。

お伝えしたいのは、職人さん達も皆感情を持った人間です。
このような苦労もあるんだという事を、少しだけでも理解して頂くことで
職人さん達への対応の仕方も変わり、その態度は職人さんたちに伝わり
この大家さんの現場は頑張ろうという気持ちが生まれてきたり、不足している業種の職人さんを
紹介してくれたりと、大家さんに運が巡ってきたりします。

まだまだ色々な裏側がありますが、長くなってしまいましたので
「原状回復工事の裏側（クロス編）」は一旦この辺で区切らせて頂きます。

最後までお付き合い頂きありがとうございました。

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